Cuidado - Investidores precisam ficar atentos à localização do imóvel e a qualidade da construção.

Dois fatores básicos devem influenciar as decisões de investimento neste ano. Uma é a expectativa de redução gradativa e contínua na taxa Selic, com a conseqüente queda nos rendimentos do dinheiro aplicado em fundos de renda fixa e DI e Certificados de Depósito Bancário (CDBs). O outro é a aproximação das eleições presidenciais, que alimentam incertezas sobre o mercado financeiro. A redução dos juros e as incertezas políticas poderiam empurrar o investidor para a compra de imóveis, um ativo real que tradicionalmente tem o apelo reforçado nesses momentos.

O interesse por imóvel combina preservação de patrimônio com busca de rentabilidade. A opção, como qualquer outro investimento, também apresenta contra-indicações, a principal delas a falta de liquidez. Como se trata de um bem de valor elevado, nem sempre quem precisa de dinheiro consegue passar o imóvel à frente rapidamente pelo preço que deseja cobrar. mas o comprador pode adotar alguns cuidados para tirar maio proveito da aplicação.

APELO COMERCIAL

o diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia, aponta vantagens no investimento em imóvel comercial, já que o retorno é maior. Enquanto o aluguel de imóvel residencial está sendo fixado em torno de 0,6% do valor de vendada unidade, o do comercial pode superar 1%, avalia. Segundo Pompéia, a opção é especialmente atraente quando a unidade adquirida está ocupada por inquilino, porque o novo proprietário contará com a entrada imediata de renda. Ele alerta, no entanto, que é importante levantar os dados cadastrais do inquilino para saber se é bom pagador, qual é o prazo do contrato, para quando está prevista a reavaliação do aluguel. De acordo com Roseli Hernandes, gerente de LOcação e Vendas da Lello Intermediadora de Negócios, tem aumentado o interesse pela compra de imóvel com renda, ou seja, ocupado por bom inquilino, com contrato de longo prazo, especialmente de comerciais, nos quais o retorno sobre o capital investido pode ir 0,7% a 1,3%.

Na análise do diretor da Embraesp, para quem dispõe de valores elevados, em torno de R$ 1 milhão, é bom negócio adquirir imóveis ocupados por agências bancárias, porque nesse caso há garantia de um contrato de locação por, no mínimo, dez anos. Em geral, esses imóveis são oferecidos em leilão. Ele alerta para casos em que a unidade é ofertada por determinado valor (lance mínimo) e o aluguel que o locatário vai pagar equivale a um valor fixo em reais, correspondente, por exemplo, a 1,1% do lance mínimo, o que é bom negócio. Mas, se os lances forem subindo e o imóvel for vendido por valor maior, o aluguel não corresponderá ao percentual inicial, e o negócio poderá não ser vantajoso.

RENDA OBTIDA COM ALUGUEL VARIA DE 0,7% A 1,3% SOBRE O CAPITAL INVESTIDO.

Para quem dispõe de valores mais modestos, em torno de R$ 100 mil a R$ 150 mil, para aplicação no mercado imobiliário, Pompéia sugere a compra de conjuntos comerciais bem localizados, que poderão ser alugados a profissionais liberais. Mas é preciso ficar atento à qualidade da construção e à localização. Entre os bairros sugeridos por ele estão Itaim Bibi, Vila Olímpia, Moema, Brooklin, Santana e Tatuapé. No caso dos residenciais, Pompéia indica os imóveis de alto padrão, para serem alugados para executivos de grandes empresas. Roseli, da Lello, também entende que nesse caso o retorno do investimento pode se igualar ao das unidades comerciais. O consultor de investimento Fabio Colombo diz que essa é um opção conservadora que deve fazer parte da carteira. Ele sugere aplicação até 25% do patrimônio em imóveis, para quem tem perfil conservador; e de até 15%, para o moderado.

CONDIÇÕES E CRÉDITO FORAM FLEXIBILIZADOS PARA A COMPRA

O mercado está oferecendo condições mais favoráveis para a compra da casa própria financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde o ano passado. Os prazos de financiamento ficaram mais longos (de 15 a 20 anos), os juros baixaram, o que reduz também o valor da prestação inicial. As facilidades são oferecidas para quem vai comprar imóvel com valor da avaliação até R$ 150 mil. Nesse caso, os bancos reduziram os juros, sobretudo nos três primeiros anos do contrato, para 7% a 10% ao ano. A partir do quarto ano os juros sobrem para 11% ou 12%. Para quem vai comprar imóvel por valor acima de R$ 150 mil até R$ 350 mil, teto para as operações dentro das normas do SFH, os juros cobrados pelos bancos são de 12% ao ano. Nos financiamentos pelo SFH há ainda a correção monetária dos valores pela variação da Taxa Referencial (TR), mesmo índice que atualiza saldos dos depósitos em caderneta de poupança. Na compra de unidades com valor acima de R$ 350 mil, os bancos oferecem crédito pela carteira hipotecária, modalidade que permite a cobrança de juros de 12% ao ano. A oferta de condições favoráveis atraiu os candidatos à compra de imóveis financiados pelo SFH. Animados, os bancos já planejam emprestar mais neste ano. Segundo Décio Tenerello, presidente da Associação Brasileira da Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a expectativa é que o volume de operações de financiamento de imóveis com recursos da poupança, nos bancos privados, atinja um total de R$ 6,7 bilhões neste ano. Além disso, a Caixa Econômica Federal, que voltou a operar nessa modalidade, anunciou que dispõe de R$ 2 bilhões para crédito com recursos da caderneta.